民法典实施后,婚前、婚后买房、父母出资买房差别大了!(附房产归属一览表)

作者:部分资料来源:问律、法制网、上海审判研究 时间:2021-02-02

摘要:

导读:

父母出资为子女购房,在子女离婚的时候,该出资是对子女的单方赠与还是夫妻共同财产?这个问题的纠纷近年来不断增加。那么《民法典》实施后,不同的出资情况购房,离婚时房产分割又有什么样的规定呢?

2020年12月29日,最高院发布了民法典婚姻编的司法解释一(2021.1.1实施),其中,关于“子女登记结婚前,父母出资购房,视为对自己子女单方的赠与”这一点的规定和之前《婚姻法》司法解释是一致的。

但是,对于子女登记结婚后,父母出资如何认定则修改为“有约定的,按照约定,没有约定或约定不明的,推定为对夫妻双方的赠与。”与原来《婚姻法》司法解释二规定“该出资应当认定为对夫妻双方的赠予,除非父母明确表示只赠与给一方”。司法解释三规定,“如果产权只登记在其子女名下,视为对自己子女的单方赠与。”有着明显的差别。

也就是说,该司法解释实施后,子女婚后买房,父母出资的,没有约定或约定不明确的,无论是全额出资还是部分出资,无论是登记在一方名下还是双方名下,都优先推定为夫妻共同财产,归夫妻共同共有。

根据这一新规定,建议此后婚后父母出资买房,最好由父母、子女和子女的配偶一起签订书面的协议,明确约定父母出资的性质是借款还是赠与。如果是赠与,需约定清楚是只赠与给子女,还是赠与给子女及其配偶。如果是借款的,约定清楚利息和还款期限等。

婚前买房、婚后买房、父母出资买房房产归属一览表(2021)

婚前买房

婚后买房

父母出资买房

特别注意:父母出资买房,如未明确表示赠与,一般会视为借款。此时,如房产是共同财产则该债务为夫妻共同债务。如房产是一方个人财产,则该债务一般认定为一方的个人债务。

离婚判决时对房产不予处理的情况

房子分割的6种特殊情况

一、小产权房分割

对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房,不予处理;但违法建筑已经行政程序合法化的,可以对其所有权归属做出处理。

对于虽未经行政准建,但长期存在且未受到行政处罚的房屋,可以对其使用做出处理。在处理使用时,人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时,能分割的进行分割,不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。

在涉小产权房分割案件中,应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定,不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。

二、公房承租权的分割

离婚案件中涉及到公房承租权处理,属于直管公房的,可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。

属于自管公房的,夫妻只有一方在产权单位工作,一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下,另一方获得补偿;但经产权单位同意的,可以确定由另一方承租或共同承租。

三、经济适用房、两限房的分割

限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行分割。

经济适用房、两限房由一方在婚前申请,以个人财产支付房屋价款,婚后取得房产证的,应认定为一方个人财产;婚后以夫妻双方名义申请,以夫妻共同财产支付房屋价款,离婚后取得房产证的,应认定为夫妻共同财产。

四、标准价购买公房的分割

婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”, 该“部分产权”应认定为夫妻共同财产,可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素,并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后,予以公平分割。

五、约定服务条件房产的分割

夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产,但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件的一方。

六、优惠购房权性质与折算

农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益,但并非优惠取得的物权本身。

离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素,在不高于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。

附:民法典法条链接

《民法典》婚姻编司法解释一

第二十九条 当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,依照约定处理;没有约定或者约定不明确的,按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

民法典

第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产, 归夫妻共同所有:

(一)工资、奖金、劳务报酬;

(二)生产、经营、投资的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产,有平等的处理权。

第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产:

(一)一方的婚前财产;

(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;

(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;

(四)一方专用的生活用品;

(五)其他应当归一方的财产。

针对纷繁复杂的情况,最好的解决办法就是办理夫妻财产约定公证,夫妻财产约定公证不仅能加强证据的证明力、有利于防止和减少纠纷的产生,有时还会直接决定或影响当事人实体权利的实现。

01 什么是夫妻财产约定公证?

夫妻财产约定公证,是指公证机构根据当事人的申请,依法证明夫妻之间或未婚夫妻之间就夫妻婚姻关系存续期间财产归属和权益分配所达成的协议的真实性、合法性的活动。

02 夫妻财产约定有哪些形式?

我国夫妻财产约定有两种常见的形式,一种是未婚夫妻在结婚登记前达成的协议,即婚前财产约定,婚前财产约定订立于结婚之前,生效于结婚登记之时;另一种是夫妻双方在婚姻关系存续期间达成协议,即夫妻财产约定。

03 办理夫妻财产约定公证需要什么材料呢?

✍当事人的身份证、户口簿或其他身份证明(如军官证、士兵证、护照等);

✍当事人的婚姻状况证明(双方当事人为夫妻的,应提供结婚证);

✍夫妻财产约定协议文本;

✍夫妻财产约定所涉及的财产权利凭证(房地产权证、存着、存单、股权证明等);

✍公证员认为应当提交的其他证明材料。

04 夫妻财产约定协议的主要内容有哪些?

✍约定双方的基本情况(如姓名、性别、出生日期、身份证号、住所地等);

✍双方进行约定的原因;

✍所约定的财产及财产权利的具体状况(名称、数量、规格、种类、价值、坐落等);

✍现有财产及财产权利的归属及未来所得财产及财产权利的归属原则;

✍现有债务的承担以及未来发生债务的承担;

✍夫妻关系存续期间财产的使用、处分以及财产孳息归属。