公证员解读“带押过户+公证提存”：无需还贷、无需垫资也可实现过户

要说到和房子相关的话题

那关注度可以说是只增不减

最近

一种二手房交易的新模式

“带押过户＋公证提存”备受关注

并且在多个城市已成功落地

那么

什么是“带押过户”？

“带押过户”的优势是什么？

公证提存在这一交易模式中又起什么作用？

且听小江为您一一分析~

PART 01 什么是“带押过户”

“带押过户”是在《民法典》施行后应运而生的产物，意将《民法典》第406条鼓励交易的立法精神落到实处。

根据原《物权法》规定，带押无法直接转让。而《民法典》第406条则规定：只要及时通知抵押权人，带押可以转让，抵押权不受影响。

传统的二手房交易中，如果存在按揭贷款，卖家需要先自筹到足够资金，将剩余的贷款本金还清，拿回房产证后解除原有抵押登记，再交易过户给买家。这种方式在实践中限制较多、风险较大，手续流程也比较繁琐。

而在“带押过户”新型交易模式中，存在抵押的房产不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。从目前各地落地情况来看，为了解决交易各方不信任的问题，会引入提存公证为“带押过户”防控风险。

PART 02 “带押过户”的优势

✍ 提升资金的安全性，防范违约风险

目前推出“带押过户”政策的城市普遍配套了账户监管要求，以保证交易中资金的安全，降低违约风险。

例如深圳的“公证提存+带押过户”模式。在完成交易前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，以保证资金安全。资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保原业主在房产过户后可以收到购房款；完成过户后公证处再支付资金给卖方，确保买家付钱后可以顺利拿到房产。

✍缩短交易周期

传统的二手房买卖由于交易流程复杂，一般需要15天以上的时间。而“带押过户”打通了不动产登记中心、金融机构、资金提存机构之间的信息堵点，交易双方只需要进一个窗口、提交一套材料、办理一次业务，大幅提高了交易效率。

✍降低交易成本

与传统二手房交易中普遍采用的“先赎楼再过户”不同，“带押过户”中免去了赎楼环节。有分析指出：这样可以减少赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一。

PART 03 提存公证的作用

不可忽视的是，二手房“带押过户”存在一定风险。比如买卖双方就付款和手续办理阶段风险产生争议；也比如银行作为抵押权人，在结束与卖方的合同后，与买方新签订贷款合同的风险……因此，引入公证提存是重要的一个环节。

在一些城市的“带押过户”模式流程里，交易未完成之前，资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保卖方房产过户后可以收到购房款；在房产过户后公证处再支付资金给卖方，确保买方付钱后可以顺利拿到房产，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。亦或是银行先为买家放款，款项由公证处提存；买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押；公证处向卖家归还贷款用于解除抵押，放款银行将买家抵押升级为一押。

但不论是哪种操作方式，公证提存都充分保障了“带押过户”的交易安全，解决了买卖双方以及银行之间互不信任的问题。

公证处作为法定提存机构的角色和功能，优化了目前的二手房“带押过户”交易制度。以公证提存服务为基础的二手房“带押过户”模式，也可以广泛运用和推广到交易双方信息不对等的各大民商事领域。