居住权制度

法安天下，德润人心。民法典增设许多条款，其中物权编一大亮点，是关于“居住权”的设立。居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利。居住权让年轻人“居有其屋”，老年人“老有所依”。

那么，对买房、卖房、租房都有哪些影响？接下来小江就带领大家进一步理解“居住权”。

什么是居住权制度

居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的权利。 居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。

民法典第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条规定：设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

以案释法

01有了居住权，黄昏恋可以这样经营

一位老人在晚年时期，儿女很少有人陪伴，保姆的出现给孤独养老的他带来不少温暖和快乐，便打算跟保姆结婚。保姆却提出在房产证上加上自己的名字，以防老人去世后自己被其子女赶出，居无定所。这一要求遭到子女们的阻拦，一边是不理解自己的儿女，一边是对自己悉心照料的保姆，他该何去何从？

小江为您支一招：《民法典》生效后，老人可以为保姆设定居住权，允许保姆在居住权期限内无偿占有、使用自己所有的房屋。如果居住权设定期限是终生的，保姆可以住到自己去世为止。这样一来，老人去世后，即使子女继承了房屋，拿到了不动产权证书，也没有权利将保姆赶出，也不得将房屋出租给他人。当然，保姆也只能居住，没有资格进行转让买卖，保姆的子女也无法获得继承权。这既打消了老人子女们的疑虑，也让保姆安了心。

02有了居住权，老人可以这样以房养老

一些老年人深受“以房养老”骗局的苦，原本想通过此方式安享晚年的老人，在听闻上当受骗的案例后，担忧不少。所谓“以房养老”，是不法分子利用老年人防范意识不强的弱点，以免费赠送小礼品、推荐保健品、讲授健康养生知识等方式，将老年人聚集到某一固定场所，开始给老年人描绘一幅自力更生，以房养老的美好愿景：他们诱导老人将自己名下的房产抵押给一些皮包理财机构、养老公司，并承诺抵押所得贷款由专业的理财师用于投资理财，所得收益一部分偿还贷款本息，一部分返还给老年人维持养老开支。而在现实案例中，房屋抵押取得贷款后，资金被理财机构、养老公司侵吞，老年人成为最终的债务人，被要求偿还借款。老人最终钱房两空，养老更是毫无保障。怎么办？

小江为您支一招：《民法典》施行后，能更好发挥并保障房屋的养老功能。那些拥有自有产权房，又没有过多生活来源的老年人，可以提前将房屋价值变现，并在房产上设立居住权，约定用房价款定期支付老人的生活、医疗、保险等费用，居住权到期或老人去世后，方可处置房产实现资金收益。这样既可以满足老年人居家养老的需求，又能防止房屋出售后老人被赶出的局面，还可以避免老人去世后带来的房产纠纷。

03有了居住权，可以这样制定离婚方案

不少夫妻离婚时，一方不得不搬离婚姻存续期间居住的房屋，但一方会提出自己没有其它房产，要求暂住。这也让对方犯了难，不让对方暂住好像过分不近人情，让对方居住又担心住着住着不走了。怎么办？

小江为您支一招：《民法典》生效后，离婚时，假如一方没有其它房产，面临居住困难，一方可以在自己所有的房产上为对方设立一定期限的居住权。如此一来，既给予对方适当的帮助，也不至于对日后房屋的处置产生太大影响，可以在一定程度上避免纠纷。

04有了居住权，购置二手房得更加谨慎了

过去进行二手房交易，买家通常会查询房屋的权属、司法查封、设立抵押、是否租赁等情况，但《民法典》施行后进行二手房交易，买房还务必要查询房屋是否设立了居住权。

尽管居住权人不享有所有权，但从房屋的固有属性来看，实际居住人与房屋所有人所享有的房屋使用权，在居住功能上几乎没有差别。房子只要设立了居住权，新业主即便事后获得不动产权证书，享有所有权，也无法改变居住权已经存在的现实，无权赶走居住权人。因此，如果交易前期没有准确掌握房屋全面状况，一旦买到设立了居住权的房屋，很可能权利受损。

居住权与公证

居住权的设立可以办理附条件的赠与公证，父母可以在与子女的房屋赠与合同中附条件，这个条件就是为赠与的房产设立居住权，从而保障自己后半辈子的居住生活。

这样一旦2021年1月1日民法典正式生效后，当事人可以根据赠与协议前往不动产登记中心依法登记居住权，房子只要设立了居住权，即使没有房产证，也可长时间乃至终身居住。

本次民法典居住权的设立，保障了老人对房子的终身居住的权利，能够实现老有所依，居有所定。

我国即将进入老龄化社会，此时出台设立民法居住权，在保障老年人权益方面恰逢其时。

（部分资料来源：明信微服务微信公众号）

编辑丨王露

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